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霸道又温柔的民法典诞生,这金华娱乐场所招聘些和房子有关的事情
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  十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。这部法律自贰零贰壹年壹月壹日起施行。相信大家通过官媒的 甚至抖音的热度都感受到了这部法律的重要性。这是我国第一部以法典命名的法律,总共壹贰陆零条。律师界有人评价,这是一部既温柔又霸道的法律。它的温柔,守护着每一位公民的衣食住行、生老病死,堪称“社会生活百科全书”;她的霸道,让《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《担保法》、《婚姻法》、《收养法》、《继承法》、《侵权 法婚姻法》等八部法律立即废止。

  在《民法典金华娱乐场所招聘》中,一些大家关注的问题都有了定论,尤其是关于房子的一些问题,让人们吃了“定心丸”。

  维修基金能不能动?什么时候动?如何动?

  公共维修基金是小区业主为了维修养护小区内的共用设施、设备及公共区域而交纳的款项。但随着建筑年限的增加,维修基金的使用却出现了很多问题。如使用维修基金审批时间过长,业主大会成立难导致维修基金使用难、物业公司冒充业主签字使用维修基金,部分城市维基金使用比例与效率低下等等。

  所以,维修基金能不能动,什么时候动,如何动,一直是人们关注的话题。

  对此,《民法典》针对近年来维修基金的问题现状,在现行《物权法》基础上,进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度:一是明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。二是适当降低业主共同决定事项,特别是使用建筑物及其附属设施维修基金的表决门槛,并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。

  另外,此次《民法典》还完善了公共维修资金使用的表决程序,降低通过这一事项的表决要求,将原规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意,修改为“双过半”同意。这样的修改,大大增加了业主大会通过启动公共维修基金的效率。

  小区广告收入究竟归谁?

  长期以来,小区业主共有产权部分产生收益的归属问题,一直都有争议,诸如电梯广告、大屏广告、展位广告、车位租金等收入。一些运营良好的社区物业,不仅将这些小区广告收入用于物业运营管理,甚至还能给业主“发钱”,但大多数的社区的情况是业主很难得到这部分利益。如今《民法典·物权法编》作出规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

  所以,今后如果小区共有产权部分产生广告、对外停车收益、租赁收益等,业主是可以依据《民法典》主张权利的。

  住宅用地柒零年期满怎么办?

  住宅用地柒零年期满后怎么办一直是老百姓关心的问题。虽然在《物权法》中曾有规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但续期是否需要缴费?缴纳费用是多少?都是悬而未决的问题。

  自土地出让开始以来,柒零年使用权限的住宅用地尚未出现使用权到期的问题。但一些住宅使用年限为肆零年的土地已经开始面临使用权到期的情况,此前官方已经明确的是没有前置条件、自动续期。

  而此次《民法典》也从法律层面进一步明确:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”,“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。”《民法典》的这一规定为后续法律制定预留了空间,相信未来还会有相关的法律出台。

  新增居住权

  居住权是《民法典》中新增的规定,明确居住权原则上无偿设立,但是当事人另有约定的除外。居住权人有权按照书面合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足其稳定的生活居住需要。应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。

  需要注意的是,居住权不得转让、继承。设立居住权住宅不得出租,居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的应当及时办理注销登记。

  居住权对于保障弱势群体有着重要作用,重点在“以房养老”、公租房、法拍房等方面。需要注意的是,居住权是可以对抗物权的,所以未来,二手房买卖中,购房人是需要查询居住权登记记录的,因为根据居住权的相关规定,新的房屋产权人是无法剥夺房屋居住权人的权利,说的通俗一点,就是如果你买的二手房里有居住权人,你是住不进去的。

  租房到期后,房屋承租人有优先承租权

  租房几乎是每一个年轻人去其他城市闯荡必须经历的“坑”。在大多数城市,租房人都是弱势群体,租客利益得不到保障的案例比比皆是。其中,租房快到期时想续租,遭遇房东涨价、转租等各种刁难,应该是最烦心的事情了。最后,要么忍痛同意房租上涨,要么不得不再次承受搬家的痛苦。

  对此,《民法典》为保护承租人利益,增加规定房屋承租人的优先承租权。当然,该法条在保护租客利益的同时,也为租购同权住房制度提供了铺垫。

  抵押的房子能卖了

  依据《物权法》,如果把房子抵押出去以后,为保护债权人利益,被抵押房产是不允许交易的。

  但《民法典》在物权编做了重要变动:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定抵押财产转让的抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人,抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款,向抵押权人提前清偿债务或者提存,转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

  此前,因为抵押房产大多数情况是会被认定为交易无效,这限制了房产交易,尤其是会限制债务人盘活资产。有些人还会钻“抵押房产交易无效”的空子,故意隐瞒抵押事实,侵害购房人利益。购房者轻则白白付出时间精力,重则造成巨额资金损失。

  所以,在《民法典》施行之后,该法条一方面有利于债务人盘活资产,另一方面也降低了购房者的风险,因为抵押交易无效的情况就不会发生了。但购房者还是应该谨慎核实房产是否存在抵押情况,在保障各方利益的同时,顺利完成交易。

  中介再也不怕逃单了

  在现实生活中,很多人在房产中介看好了房源,最后绕开中介签约交易,想着能够省一笔中介费,但现在不行了。民法典中对“逃单”行为做了规定。根据《民法典》规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人只直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”换句话说,如果委托了中介机构,利用他们提供的信息源,认识了买家、卖家或承租人,事后订立了合同成交的,还得把中介费给人补上。

  这样规定不仅保护了中介人员的利益,也会正向促进房产中介行业服务的改进。

  买房时签的认购书也需要重视了

  买新房时,相信不少人都和开发商签订过“认筹书”或者“意向书”之类的意向合同,其中会约定房子的大概面积、价格等,并交上一部分“意向金”。这个意向书,往往由开发商出具,也有利于开发商但对其约束力却不强。

  有些购房者签订“意向书”时不够重视,签完又马上后悔的事情时有出现,这种情况也引发过不少纠纷。还有就是签订意向书时,虽然开发商承诺了房价,但到了真正开盘的时候却涨价了。因为“意向合同”的法律效力一直是存在争议,所以“认筹书”等一些意向合同的争议始终无法解决,在具体裁定时,只能根据意向合同的具体内容来进行甄别。

  不过,现在《民法典》有了明确规定:当事人约定在将来订立合同的认购书、订购书、预订书、意向书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约 。

  所以购房者购买新房签订“认筹书”等具有意向性的协议时也要谨慎,看清条款,一方面要保护自己的合法权益,另一方面,未来一旦毁约,也是可能被开发商倒追 的。



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